Eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner vom Februar 2026 belegt, dass der Kauf einer Wohnung in 57 Prozent aller Schweizer Gemeinden rechnerisch rentabler ist als das Mieten. Die Studie basierte auf einer Standardwohnung von 120 Quadratmetern und berücksichtigte sowohl Zinskosten als auch Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Während ländliche Regionen und die Westschweiz Kostenvorteile beim Kauf bieten, bleiben Städte wie Zürich, Genf und Zug für Mieter rechnerisch attraktiver. Ein entscheidender Wendepunkt steht für 2028 bevor: Die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts wird Wohneigentum im Landesdurchschnitt um jährlich etwa 800 Franken entlasten, was die Attraktivität des Kaufs weiter steigert. Dennoch begrenzen hohe Eigenkapitalanforderungen den Zugang zum Markt für weite Teile der Bevölkerung. Dies berichtet die Redaktion von NUME.ch unter Berufung auf tagesanzeiger.
Regionale Unterschiede: Wo sich der Kauf finanziell lohnt
Die Diskrepanz zwischen städtischen Zentren und ländlichen Gebieten in der Schweiz hat sich 2026 weiter verschärft. Während die Immobilienpreise in der Innerschweiz (Luzern, Zug, Schwyz) im vergangenen Jahr um über 8 Prozent gestiegen sind, blieben die Mieten hinter dieser Dynamik zurück.
In touristischen Hotspots wie Graubünden oder im Berner Oberland übersteigen die Kaufpreise oft die Mietkosten, da das Angebot an Wohneigentum extrem knapp ist. Demgegenüber steht die Westschweiz, wo in vielen Gemeinden die Zinsbelastung einer Hypothek deutlich unter den monatlichen Mietpreisen für vergleichbare Objekte liegt. In ländlichen Kantonen wie dem Jura oder Teilen des Kantons Freiburg ist der finanzielle Vorteil des Eigentums am deutlichsten spürbar. Wer dort über das nötige Eigenkapital verfügt, reduziert seine monatlichen Fixkosten im Vergleich zur Miete signifikant.
Die Systemumstellung 2028: Ende des Eigenmietwerts
Ein zentraler Faktor für die künftige Kalkulation von Immobilienbesitzern ist der politische Entscheid zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Ab dem Jahr 2028 entfällt die Besteuerung des fiktiven Einkommens für Selbstnutzer, was die Steuerrechnung vieler Haushalte entlastet.
Auswirkungen auf die jährlichen Kosten
Die Studie von Wüest Partner prognostiziert eine durchschnittliche Ersparnis von knapp 800 Franken pro Jahr für Schweizer Wohneigentümer. Dies betrifft vor allem Gemeinden mit moderaten Immobilienpreisen. In Hochpreisinseln wie Zürich oder Genf könnten die Auswirkungen jedoch anders aussehen: Da mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auch Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen wegfallen oder begrenzt werden, könnte Wohneigentum in steuerstarken Städten für hoch verschuldete Besitzer paradoxerweise teurer werden.
Die Methodik der Opportunitätskosten
In der vorliegenden Analyse wurden Opportunitätskosten eingerechnet. Das bedeutet, es wurde berücksichtigt, welchen Ertrag das eingesetzte Eigenkapital (z.B. 200.000 CHF) an der Börse hätte erzielen können. Würde man zudem eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie – die historisch oft bei 2 bis 3 Prozent pro Jahr liegt – in die Rechnung einbeziehen, würde sich Wohneigentum in noch weitaus mehr Gemeinden lohnen. Wüest Partner verzichtet jedoch bewusst auf diese Prognose, da künftige Preissteigerungen nicht garantiert sind.
Marktübersicht: Kaufen vs. Mieten in der Schweiz 2026
Die folgende Tabelle veranschaulicht die Entscheidungskriterien basierend auf der aktuellen Marktsituation in verschiedenen Regionstypen.
| Regionstyp | Status: Kaufen vs. Mieten | Preistrend 2025/26 | Hauptgrund |
| Grossstädte (ZH, GE, BS) | Mieten meist günstiger | Stabilisierung | Extreme Kaufpreise, hohe Hürden |
| Ländliche Gebiete | Kaufen meist günstiger | Moderat steigend | Tiefere Bodenpreise, moderate Zinsen |
| Tourismusgebiete | Mieten günstiger | Stark steigend | Knappheit an Wohneigentum (Zweitwohnungen) |
| Westschweiz (VD, FR, NE) | Kaufen lohnenswert | Stabil | Gutes Verhältnis Preis zu Miete |
Hürden für den Markteintritt: Kapital und Tragbarkeit
Obwohl der Kauf rechnerisch oft gewinnt, scheitert der Erwerb für viele Schweizer an den strengen Finanzierungsregeln. Die Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, wovon mindestens 10 Prozent nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen.
- Finanzielle Barriere: Für eine Wohnung in Zürich (Preis ca. 1,5 Mio. CHF) sind mindestens 300.000 CHF flüssige Mittel nötig.
- Tragbarkeitsregel: Die kalkulatorischen Kosten (oft mit 5% Zinsen gerechnet) dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dies erfordert bei städtischen Objekten oft Haushaltseinkommen von über 180.000 CHF.
- Alternative Miete: Da die Angebotsmieten nach einem Anstieg von 15 Prozent zwischen 2021 und 2024 nun stagnieren (nur noch +1,3%), entspannt sich die Lage für Mieter leicht. Wüest Partner erwartet für 2026 sogar leichte Senkungen bei Bestandsmieten aufgrund des sinkenden Referenzzinssatzes.
Was potenzielle Käufer jetzt tun sollten
Wer den Schritt ins Wohneigentum plant, sollte die aktuelle Marktberuhigung nutzen, um Objekte und Finanzierungen zu prüfen.
- Gemeinde-Check: Prüfen Sie auf Portalen wie wuestpartner.com oder comparis.ch, wie hoch die Mietpreise im Vergleich zu den Finanzierungskosten in Ihrer spezifischen Zielregion sind.
- Steuerberatung: Lassen Sie die Auswirkungen der Eigenmietwert-Abschaffung für Ihr spezifisches Einkommensprofil durchrechnen.
- Referenzzinssatz beobachten: Mieter sollten bei einer Senkung des Referenzzinssatzes durch das Bundesamt für Wohnungswesen aktiv eine Mietzinsreduktion bei ihrem Vermieter einfordern (admin.ch/bwo).
- Baugesuche prüfen: Ein Anstieg der Baubewilligungen im letzten Jahr deutet auf ein grösseres Angebot an Neubauwohnungen in den Jahren 2027/28 hin.
Für die Bevölkerung in der Schweiz bedeutet diese Entwicklung eine differenzierte Ausgangslage. Während die finanzielle Attraktivität des Kaufens in der Theorie zunimmt, bleibt der tatsächliche Erwerb aufgrund der hohen Immobilienpreise und der strengen Kreditvergabe für viele Haushalte ausser Reichweite. Die Stagnation der Angebotsmieten bietet jedoch eine dringend benötigte Atempause für die 60 Prozent der Schweizer, die zur Miete wohnen. Das Hauptaugenmerk liegt nun auf der Umsetzung der gesetzlichen Änderungen bis 2028, welche die Kostenstruktur des Schweizer Wohnungsmarktes langfristig verändern wird.
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